Bolån

Funderar du på att ta ett bolån?

Funderar du på att ta ett bolån, men känner att det är svårt att veta vad du ska titta efter? Då har du kommit till rätt ställe. På den här sidan har vi samlat allt du behöver veta om bolån. Fortsätt att läsa och få svar på följande frågor:

• Hur du hittar det billigaste bolånet.
• Hur du kan spara tusentals kronor när du tar ett bolån.
• Om du ska välja en fast eller rörlig ränta för ditt bolån.

Vad gör ett bolån?

En inteckning har många namn: bostadslån, bolån eller hypotekslån – men alla inteckningar är egentligen samma typ av lån. En inteckning är ett hypotekslån som du kan ta för att finansiera köpet av ett nytt hus, oavsett om det är ett hus, en lägenhet eller en bostadslägenhet.

Ett bolån är ett lån med säkerhet och brukar därmed användas med en säkerhet. Det innebär att du pantsätter fastigheten, och banken som beviljar ditt lån har rätt att kräva att du säljer bostaden om du inte har möjlighet att betala av lånet.

Om du har betalningssvårigheter som gör att du riskerar att förlora ditt hem så finns det vanligtvis en möjlighet att omförhandla ditt bolån. Detta görs för att underlätta för dig så att du inte blir tvingad att sälja din bostad.

Det finns emellertid flera andra möjligheter om du vill bli erbjuden lån, där villkoren är mycket förmånliga. Det märker du om du jämför de olika erbjudanden innan du bestämmer vilket lån du vill underteckna. Hur mycket du kan låna beror på fastighetens värde och dina återbetalningsmöjligheter. Du måste vanligtvis ha en fast inkomst och en anställning för att bli beviljad ett lån. Du måste även låna upp till 85% av fastighetsvärdet.

Vissa långivare har strikta villkor och beviljar lån på enbart upp till 75% av fastighetsvärdet. Resterande pengar är en så kallad ”handpenning”, vilken du måste finansiera på egen hand. Om du inte har sparat till handpenningen och kan finansiera den själv kan du ta ut ett personligt lån utan säkerhet för att täcka mellanskillnaden.

När du lånar mellan 75-85% av fastighetsvärdet med ditt hem som säkerhet bör du ta ut en inteckningshandling (lånegaranti) på summan. Lånegarantin fungerar som bevis på vad du har satt i säkerhet i utbyte mot ett lån. Numera är lån vanligtvis elektroniskt lagrade, men äldre lån kan fortfarande finnas på papper.

Kostnader för att ta ett bolån

Utöver handpenningen på 15% av fastighetsvärdet måste du även betala avgifter för äganderättshandlingen och lånegarantin. Äganderättshandlingen kostar 1,5% av inköpspriset och lånegarantin kostar 2% av bolånets belopp. Dessutom kan administrativa kostnader tillkomma. Sedan den 1 juli 2016 finns det nya krav på alla lån så du kan inte välja amorteringsfria lån på samma sätt som tidigare. Då betalade du av ditt bolån under en bestämd period. Ett bolån tar många år att återbetala och kan delas in i flera olika villkorsperioder.

Få ett förhandsgodkännande innan du hittar ditt drömhus

När du vill låna pengar för att köpa ett nytt hem kan du ofta få en första indikation på hur mycket du får låna innan du har hittat det hem du vill köpa. När du ansöker om ett lån från en bank eller långivare gör de en kreditkontroll för att bedöma dina återbetalningsmöjligheter. Långivaren vill sedan avgöra vilket lånebelopp de är beredda att bevilja och vilken ränta de kan erbjuda dig.

När du har fått ditt förhandsgodkännande kan du börja söka efter ditt drömhus. Ett godkännande är ett löfte från en långivare att du kommer att bli beviljas en inteckning av en viss storlek, men det är inte bindande. Det är först när du ansöker om ett bolån  för en specifik egendom som du vet om du verkligen har blivit beviljad lånet eller inte. I praktiken måste dina ekonomiska omständigheter verkligen ha förändrats mellan låneåtagandet och ansökan för att du ska kunna bli nekad ett lån.

Spara tusentals kronor genom att jämföra lånerbjudanden

Det kan vara lönsamt att ansöka om lån hos flera långivare för att jämföra villkor och räntor. På det här sättet kan du spara pengar genom att hitta bästa möjliga erbjudande med lägst ränta och kostnader.

Räntan på ett bolån är vanligtvis låg, men eftersom lånebeloppet är högt blir räntekostnaderna en stor del av dina månatliga utgifter. Men glöm inte att du även kan spara pengar genom mindre beskattning på dina räntor. Du betalar faktiskt inte hela beloppet utan ränta – Skatteverket ger en skattesänkning med 30% av räntekostnaderna. Det innebär att du exempelvis får tillbaka 10,000 kronor om du har betalat 30,000 kronor i ränta under året.

Du måste emellertid betala hela räntebeloppet vid varje återbetalning. Den resterande summan efter skattelättnaden får du tillbaka vid skatteåterbäringen nästföljande år. Räntan du har betalat återfår du alltså på din deklaration. Du kan till och med begära en justering av ditt bolån och då hantera skattelättnaden för räntor med en gång.

Eftersom du inte vet exakt vilken ränta och de villkor som långivaren kan erbjuda dig förrän du har sökt ett bolån måste du ansöka om lån hos flera långivare och banker för att kunna jämföra krediter.

Bank Norwegian

L’EASY

Nordiclån

Klicklån

Ansök om ett bolån online

När du har hittat lägenheten du vill köpa och lånet du vill ansöka om är det oftast möjligt att göra ansökan online. Det betyder att ansökningsprocessen inte behöver vara så lång och komplicerad som den var förut.

Få ditt lån med 3 enkla steg:

1. Hitta lånet som är bäst och mest förmånligt för dig.
2. Ansök och signera med ett BankID.
3. Få pengarna direkt till ditt bankkonto.

Det första steget i ansökningsprocessen är att fylla i dina personuppgifter, din inkomst, anställning och eventuella medsökande. Du ska även specifikt ge information om hemmet du vill köpa, hur din nuvarande bostadssituation ser ut samt antalet boende i hushållet. När ansökan är skickad kontrollerar banken om din finansiella situation har förändrats sedan du fick lånelöftet (förhandsgodkännande).

Om du inte redan har ett lånelöfte gör banken en kreditkontroll på din låneansökan. Du får vanligtvis ett besked snabbt och kan därmed jämföra olika låneerbjudanden i lugn och ro innan du avgör vilket bolån du vill underteckna. När du väl har valt ditt bolån kommer banken eller långivaren hjälpa dig genom resten av processen. Du får hjälp att teckna en lånegaranti (2% av lånebeloppet) och att söka efter en äganderättshandling (1,5% av inköpspriset).

Fast eller rörlig boränta?

Under en viss period – du kan själv välja vilken – är räntan på ditt lån fast. De vanligaste fasta perioderna är 3 månader eller 1, 3, 5 eller 10 år. Du kan ofta välja fritt upp till 10 år. Ett bolån med en 3-månadersperiod är ett så kallt bolån med rörlig ränta.

Efter den fasta perioden kommer en ny period på 3 månader, då räntan är bunden. Det innebär att räntan kan höjas eller sänkas på kort sikt. Detta kommer att påverka dina månadsbetalningar.

Valet mellan fast och rörlig boränta fokuserar på hur stor risk du är villig att ta. Fördelen med att binda boräntan under en längre period är så att du i förväg vet exakt hur mycket ränta du måste betala under perioden. Men du betalar en premie för den säkerheten, eftersom den fasta räntan nästan alltid är högre än den rörliga.

Men fast ränta blir det svårare att betala av lånet tidigare. Då måste du vanligtvis betala en ränteskillnad för att kunna täcka bankens förlorade ränteintäkter.

Med en ökande rörlig ränta kan din ekonomi påverkas och göra det svårt att hinna med dina betalningar. Därför bör du alltid räkna med högre ränta när du räknar ut hur mycket du har råd att låna. Du kan också binda lånet i slutet av en tre månaders-period om det ser ut som om räntorna kommer att höjas. En rörlig ränta är vanligtvis den billigaste under en längre tidsperiod och då kan du göra dina avbetalningar när som helst utan att behöva betala eränteskillnaden.

För att få ut det mesta av fördelarna samt minska nackdelarna kan du välja att dela ditt bolån i en fast och en rörlig del. Du kan även dela upp lånet i fler delar, med exempelvis en tredjedel begränsad till 2 år och ännu en tredjedel som är bunden till 5 år. Du minimerar risken för att ränteskillnaderna ska höjas, men det blir svårare att flytta ditt bolån till en annan bank om du får ett bättre erbjudande eftersom de olika delarna av bolånet löper ut vid olika tidpunkter.

Återbetalning av ditt bolån

Från den 1 juli 2016 har FSA bestämt de nya amorteringskraven till bolånen. Detta innebär att det inte är så lätt att få ett nytt amorteringsfritt lån. Varje bank måste emellertid välja vilka återbetalningsregler som ska gälla för befintliga lån.

I de flesta fall får du behålla dina nuvarande återbetalningar vid omförhandling av redan existerande lån. Om du vill låna pengar till en renovering kan du behålla din nuvarande återbetalningsplan av det befintliga lånet, men ett nytt lån kommer att täckas av de nya amorteringskraven. När du köper en ny bostad med ett nytt lån måste du återbetala i enlighet med de nya kraven.

Det innebär att du måste återbetala minst 2% av dina lån per år om lånet överstiger 70% av fastighetsvärdet. Så snart det ligger under 70% måste du återbetala åtminstone 1% per år tills LTV når 50% av fastighetsvärdet. Amorteringskraven gäller inte för nya bostäder under de kommande fem åren.

Även om återbetalningskraven innebär att många hushåll kommer att ha högre kostnader än innan de nya kraven tillträdde så bör du inte se huvudkravet som en extra och enorm kostnad. Se det i stället som en typ av besparing. Ju mer ränta du betalar på lånet, desto lägre kostnader och månatliga betalningar i det långa loppet. Det ger dig en finansiell säkerhet i framtiden och minskar risken för räntehöjningar vilket kan leda till betalningssvårigheter.

Olika sätt att betala av ditt lån

När du ansöker om ett bolån bör du tänka på vilken återbetalningsmetod du vill använda. Det är inte bara kapitalbeloppet som du måste bestämma om, utan även vilken typ av återbetalningsplan du vill ha. Faktum är att det finns två sätt att återbetala på – rak amortering och livränta.

Vid varje betalningsdag betalar du två olika delar av lånet. Den ena delen täcker räntekostnaderna och den andra delen är till för att betala av själva lånet. Amortering och räntekostnader varierar under lånetiden, beroende på vilken typ av återbetalningsplan du har.

Rak amortering

Vid den raka amorteringen betalas samma summa vid varje avbetalning, utöver räntedelen. Eftersom räntekostnaderna är högre i början av lånet kommer du att starta med att betala en högre månadsavgift för att sedan gradvis betala mindre i linje med att den återstående lånesumman minskar.

Om du gör extra återbetalningar minskar räntekostnaderna snabbare och du kan betala ett obundet lån i förväg till utan extra kostnad. Om räntorna förändras i samband med den raka amorteringen förändras även din månadskostnad, antingen högre eller lägre.

Livränta

Om du tar ut en livränta betalar du samma summa varje gång under en specifik period. Räntan är en stor del av den månatliga summan i början av perioden, för att sedan minska under löptiden.

Vid extra amortering av livräntan händer två saker. Det första är att du behåller din nuvarande månatliga kostnad och förkortar varaktigheten. Med bibehållen livränta kan räntehöjningar orsaka problem eftersom en högre räntekostnad innebär minskad amorteringstakt, vilket förlänger löptiden. Stora ränteökningar kan till och med leda till att räntedelen blir större än hela månadsbeloppet. Då måste du omförhandla bolånet för att kunna fortsätta med lånets amortering.

Du kan även ha ändrat livräntan, vilket innebär att villkoren inte förändras och den månatliga betalningen justeras nedåt av de extra amorteringarna och räntesänkningarna samt justeras uppåt vid räntehöjningar. Nackdelen med förändringar vid livränta är att du inte vet i förväg vilken din månatliga kostnad blir, men fördelen är att du vet exakt när lånet kommer att vara betalt.